撰文@房小密

(相关资料图)

4月14日，贺州市住建局及贺州市自然资源局联合发布了《关于满足多元化新建商品住房需求的通知》（以下简称《通知》）。

核心政策的内容很简单：

1、对于同楼层左右相邻的两套商品住房，可以从两套商品住房调整为一套，一套商品住房也可以调整为两套商品住房。

2、对于上下相邻楼层的两套商品住房，可以调整为一套商品住房。

字虽少，事非难，但牵一发，可动全身。

这项新政的出台，对于开发商的产品设计，市场的需求趋势，购房者的置业规划，在当下或未来或将带来颠覆性的影响。

为什么这么说？今天且从这三个问题来探讨一下。

1、对于购房者，这项新政哪些人群可以重点关注？对买房的资金和计划有什么影响？

先说人群，建议三类购房者可以重点关注：

①想买大平层、复式楼的；

②想“组队”买小户型的；

③想买多一套房子的；

第①、②类人群，在问题二和问题三再聊。

这里先说说，这项新政允许申请调整商品住房“合二为一”，最直接影响的，就是购房者名下房屋的套数认定。

而众所周知，首套房与二套房、三套房，在首付比例、贷款政策及利率上是有所不同的，也会关系到后期房屋出售时业主所要缴纳的税费。

比如说子女或父母一方出资，想购买两套相邻的住房，既能保留互相独立的空间，又能方便就近照顾。

那么在这项新政之下，有可能买“一套”就能实现，不需要再占用两套房的名额。如果还是购买首套房的话，在首付比例及贷款利率上，那将会大大减轻资金负担。

2、对于市场，这项新政打开了什么新思路？

在《通知》中，政策的目的很清晰，满足多元化新建商品住房需求，精准定位消费人群去化新建商品房库存。

商品房是标准化产品，开发商在建设前，对户型产品早已规划“定型”，推出多大面积的户型，做成什么样的格局，往往取决于开发商对市场的提前研判。

每个楼盘根据自身的定位，通常会推出几个户型产品，购房者按需选择。

在这项新政之下，房子可以合二为一，一分为二，面积段则有了很大的灵活性。

比如A楼盘，在售户型的建面约90-120㎡，以中小面积为主，如果申请将两套建面约90㎡的户型，调整合并成一套建面约180㎡的大平层或复式楼，那么可以覆盖的购房人群，将从刚需升级到初级改善、高端改善。

再比如B楼盘，在售建面约120㎡的中大户型，如果申请将一套调整为两套，做成建面60㎡的一房或两房，那么可以填补没有小户型的空白。

户型不再是“一锤定音”，开发商可以根据楼盘的地段条件、市场需求、楼栋结构等进行灵活调整，提供多元化的产品，实现产品的“跨界”，购房者也有机会“定制”自己的户型。

对房子的想象空间，对买房卖房的思路，是不是一下就打开了？

3、对于开发商，未来住宅产品的开发会带来什么变化？

房子可以大变小，小变大，但也并不是说变就变的，必须考虑到建筑结构的安全性，消防要求的安全性，居住的功能性。

如果大家去看楼层平面图，贺州在售的商品房楼盘中，不管是塔楼结构的，还是板楼结构，大多数房子与相邻的房子，有共用的墙体或公共入户通道。

这为调整房子的合并分拆，提供了一定的空间条件基础。

▲楼层平面图示例（图源网络）

但在安全性和功能性之外，承重墙体的结构、上下水的设计、烟道的位置、采光面的分布等，会影响到调整后户型空间的合理性、舒适性。

当市场“定制化”的购房需求增多，也会倒逼开发商在产品打造上进行迭代升级，不再局限于一套房的设计，而是要思考如何让房子从内到外、从外到内，能够做到更灵活、更多变。

不过，需要注意的是，如果想要把房子合二为一，或者一分为二，还是有前提条件的。

在《通知》中，对于实施对象、申请条件、申请流程等也做出了规定。

【实施对象】

市直管房地产开发项目的新建商品房，也就是说，新房，不包括二手房。

【申请条件】

首先需要满足房子的结构安全、消防安全、功能齐全、绿色节能等要求。

如果房子存在已销售或查封、抵押、监管等情况，还需要取得相关权利人的同意。

【申请条件】

根据不同的开发和预售阶段，由土地使用权人（此处指开发商）提出调整申请并提交相关资料，再经过有关部门的审批。

这里需要注意的是，想要把房子合二为一或一分为二，需要在房屋未竣工之前提交调整申请。

表面上看，这是房屋之间拆几面墙，砌几面墙的事情。

但实际上，会从根本上影响着楼盘产品规划设计的思路、市场需求的挖掘、楼盘的营销方向、购房者的置业计划等，从开发，到市场，到金融产生连环效应。

这为当下楼市去库存，打开了更广阔的思路。

这波“神操作”，着实得给市住建局和市自然资源局扣个666。

我们有的网友也是大开脑洞，玩起“自由组合”。

对于这项新政，你有怎么看法呢？

今天先这样。

①

②

③

④

⑤

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